BIM4FM: Mit dem Digitalen Zwilling in den Betrieb
CAFM mit BIM bringt dem Betreiber enorme Vorteile in der längsten Lebenszyklusphase einer Immobilie. Vorrausetzung ist ein BIM-Modell mit den relevanten Informationen im IFC-Format. Die individuelle Zusammenstellung, Aufbereitung und Bereitstellung der erforderlichen Daten, gilt dabei als entscheidender Prozessschritt.
Ein Gebäude verursacht nach der Fertigstellung oft 20-mal mehr Kosten als in der Planungs- und Bauphase. Das größte Einsparungspotential besteht daher bei der Nutzung und im Betrieb. Eine BIM4FM-Lösung erreicht hier entscheidende Kosten- und Zeiteinsparungen und somit eine hohe Steigerung der Rendite. Allein für die Erfüllung der Betreiberveranwortung sind in Deutschland ca. 100.000 Pflichten aus Gesetzen, Regeln und Normen zu berücksichtigen. Hinzukommen sonstige Smart-Building-Lösungen. Ein BIM-basiertes CAFM ist hier unumgänglich. Doch muss dieses noch vor den Genehmigungsverfahren durch unzählige Behörden funktionieren. Hierfür sind entscheidende Prozesse nötig. Denn Vorrausetzung für die BIM4FM-Lösung, ist die Auswahl und Bereitstellung exakt der passenden Daten im IFC-Format.
Ziel ist ein gleichbleibend hohes Informationsniveau
Für eine später effiziente Nutzung der Modelldaten im Betrieb stellt sich zunächst die Frage: Welche Details sind denn überhaupt relevant? Das wiederum ist abhängig von den Anforderungen des Betreibers, der oft auch der Bauherr ist. Er gibt vor, in welchem Umfang und zu welchem Zweck er das BIM4FM nutzen möchte. Allein für die Erfüllung seiner Betreiberpflichten müssen umfangreiche Informationen vorliegen (Pflichtattribute), die in der Bauphase noch keine Rolle spielten und daher auch nicht erfasst sind. Das sind Fakten sowie Dokumente, die für den Betrieb des Gebäudes und die Sicherheit nötig sind, wie Wartungs-, bzw. Bedienungsanleitungen, Garantiedaten, Herstellerinformationen und -kontakte. Selbst Fluchtwege werden erst im zweiten Lebenszyklus exakt dokumentiert. Auch die Anzahl der Mitarbeiter pro Raum spielt in der Bauphase noch keine Rolle; gleiches gilt für die skalierbare Raumaufteilung, die Glasflächen etc. Diese Daten sind wichtig für die Raumbelegung, die Vermietung; für die Beauftragung von Reinigungsfirmen und Handwerkern. Ziel der intensiven Datenaufbereitung ist ein gleichbleibend hohes Informationsniveau über den gesamten Betrieb, auch bei Eigentümer- oder Dienstleisterwechsel.
Je nach Informationsbedarf des Betreibers bzw. des Bauherren kann man eine Auswahl an bestehenden Informationen treffen, die u.U. angepasst werden müssen, und die man neu zuordnen muss. Weitere Informationen müssen evtl. neu erfasst werden.
Jens Coosmann, Leiter Produkte & Operations bei der eTASK Immobilien Software GmbH betont: „Das entscheidende für das funktionierende BIM4FM ist, dass alle Daten am Ende in der benötigten einheitlichen physikalischen Einheit und im IFC-Format, ihrer Funktion entsprechend vorliegen.“ Idealerweise stammen diese Daten aus einem fertigen AsBuilt-Modell (Neubau), das vom Planer übergeben wird. Doch setzt das voraus, dass der Bauherr eine derartig umfassende Lösung bestellt hat. Meist ist das noch nicht der Fall. Coosmann: „Oft liegen Informationen lediglich als Excel-Datei vor, selbst der gute Aktenordner ist noch im Umlauf. Das gilt vor allem bei Gebäuden im Bestand. Auch der LOD ist nicht passend. Wir haben es hier zu Beginn oft mit einer Menge ungeordneter, unpassender, inhomogener Informationen zu tun.“
Vorbereitung für die individuelle Daten-Erfassung und den -Austausch
Aufgabe spezialisierter Softwarehersteller wie eTASK ist es, diese Anforderungen der Betreiber zu erarbeiten und die Datenfelder nach Informationsbedarf einmalig und individuell für das CAFM zu klassifizieren und zu registrieren. Das neue Profil gibt an, welche Daten zu welcher Aufgabe gehören. Am Ende stehen die Profile, mit deren Hilfe der Datenaustausch aufgabenbasiert gesteuert werden kann. Danach können alle vordefinierten Aufgaben sowie Prozesse digital und bequem ausgeführt werden. Übrigens lassen sich alle Daten auch wieder problemlos exportieren. Gleichzeitig können die Daten für Ausschreibungen bereitgestellt und nach Freigabe so von externen Dienstleistern genutzt werden. Da sich die Datenaufbereitung und der Umfang des Datenimports in das CAFM an den Vorgaben und Bedürfnissen des Auftraggebers orientieren, ist der Informationsbedarf individuell. Meist stammen Daten aus unterschiedlichen Quellen. (z.B. Revit bzw. ArchiCAD etc), es ist daher in der Regel erforderlich, diese Informationen auf die CAFM-Struktur anzupassen. Nur so können diese bedarfsgerecht zugeordnet werden. Dank der Vorarbeit durch eTASK, ist jedoch eine weitere Anpassung der IFC-Daten nicht mehr erforderlich, was den Aufwand erheblich verkürzt. Dennoch steht auch eine standardisierte Lösung zur Verfügung, CAFM-Connect. Hier sind bereits vorgefertigte Klassen hinterlegt, aus denen der Kunde die nötigen Attribute auswählt und zuordnet. CAFM-Connect ist ein offener Standard, der einen verbindlichen Rahmen für die Erfassung und den Austausch von Immobiliendaten vorgibt. Den CAFM-Connect-Editor kann man auf der Website von CAFM-Connect kostenlos downloaden. Für Kunden von eTASK besteht zudem die Möglichkeit direkt im eTASK CAFM-Portal oder in der eTASK App Gebäudedaten nach CAFM-Connect zu erfassen. Jens Coosmann ergänzt abschließend: „Eine offene Standardlösung wie CAFM-Connect, stellt einen unverzichtbaren Baustein in einer BIM Strategie dar, weil damit auch Dienstleister einbezogen werden können, die traditionell keinen BIM Bezug haben.“ Somit liefert die rechtzeitige Zusammenarbeit mit einem Softwareexperten langfristig immer die optimale Lösung für einen rentablen Betrieb mit dem Digitalen Zwilling.
